Présentation du Scope 3 et défis dans le secteur immobilier
La neutralité carbone impose de s’attaquer à un défi longtemps ignoré : le Scope 3, qui représente jusqu’à 90 % des émissions d’un portefeuille immobilier. Ces émissions indirectes incluent le carbone incorporé des matériaux, les chantiers de construction et de rénovation, les déplacements liés aux actifs ou encore la fin de vie des bâtiments.
Historiquement, le secteur immobilier s’est concentré sur les Scopes 1 et 2 (consommations énergétiques directes et indirectes). Mais un immeuble neuf ultra-efficace peut mettre des décennies à « rembourser » son carbone incorporé. Ignorer le Scope 3 reviendrait à passer à côté de l’essentiel.
La réglementation pousse déjà dans ce sens : depuis 2023, les grandes entreprises doivent intégrer le Scope 3 dans leur bilan GES, et investisseurs comme locataires exigent désormais une transparence complète sur l’empreinte carbone globale des actifs.
Stratégies pour identifier et réduire les émissions du Scope 3
La première étape consiste à cartographier les postes prioritaires (matériaux, chantiers, déplacements, usage des bâtiments) grâce à un bilan carbone complet. Cette vision claire permet de cibler les leviers à plus fort impact.
Les principales stratégies de réduction :
- Rénovation bas carbone et éco-conception : intégrer des analyses de cycle de vie dès la conception, privilégier les matériaux recyclés, biosourcés ou locaux, et maximiser le réemploi. Réutiliser la structure d’un immeuble plutôt que la démolir peut réduire de 30 à 40 % l’empreinte carbone d’un projet.
- Achats responsables et engagement fournisseurs : intégrer des critères carbones dans les appels d’offres, sélectionner des partenaires disposant de trajectoires Net Zero et contractualiser sur la performance environnementale. Les données partagées fiabilisent les bilans et permettent de progresser collectivement.
- Mobilité durable : promouvoir transports en commun, mobilités douces, bornes de recharge et flottes électriques. Ces mesures réduisent l’empreinte carbone des occupants et renforcent l’attractivité des actifs auprès des entreprises soucieuses de leur propre Scope 3.
- Optimisation de l’exploitation : sobriété énergétique, gestion des déchets, suivi digitalisé des consommations, chartes ou baux verts. Ces outils favorisent l’engagement des locataires et permettent de piloter la réduction en continu.
La clé réside dans une gouvernance intégrée : fixer des objectifs chiffrés, mesurer régulièrement les progrès et impliquer toute la chaîne de valeur. Des méthodes comme le SBTi recommandent d’inclure au moins deux tiers des émissions Scope 3 dans les objectifs climatiques d’une entreprise.
Impacts potentiels sur la chaîne de valeur immobilière
Traiter le Scope 3 n’est pas seulement une exigence réglementaire : c’est un avantage compétitif pour les investisseurs, propriétaires et gestionnaires.
- Investissement et financement : les financeurs privilégient les actifs alignés sur une trajectoire bas carbone intégrant le Scope 3. À l’inverse, les projets mal évalués risquent une « décote carbone » (brown discount). À l’inverse, les actifs transparents et performants captent une prime verte, avec des conditions de financement avantageuses (green bonds, prêts durables).
- Valorisation des actifs : la réglementation (RE2020, taxonomie européenne, CSRD) impose déjà d’intégrer le carbone incorporé. Les actifs qui ne s’adaptent pas verront leur valeur décliner. Anticiper le Scope 3 permet de préserver la liquidité et la valeur patrimoniale sur le long terme.
- Parties prenantes : les donneurs d’ordre, locataires et occupants attendent désormais une approche carbone globale. Un immeuble pouvant prouver une démarche complète (matériaux bas carbone, chantiers propres, gestion circulaire) aura un avantage commercial net.
En résumé, intégrer le Scope 3, c’est éviter le risque d’actifs dépréciés (« stranded assets ») et se positionner sur les standards ESG de demain.
Le Scope 3, un pilier d’une stratégie ESG complète
Autrefois « angle mort », le Scope 3 est désormais un pilier incontournable de la stratégie climat des acteurs immobiliers. Le traiter permet non seulement de répondre aux exigences réglementaires, mais aussi de renforcer la valeur et la résilience des portefeuilles.
Chez Cushman & Wakefield, nous accompagnons nos clients à chaque étape de ce défi grâce à une approche intégrée :
- Valuation : bilans carbone, feuilles de route Net Zero (CRREM, SBTi), modélisation financière et stratégie de reporting (CSRD, SFDR, Taxonomie).
- Asset Services : optimisation technique et opérationnelle, suivi ESG digitalisé, gestion de la performance durable et préparation aux obligations réglementaires (Décret Tertiaire, RE2020).
- Design + Build : intégration du réemploi et des matériaux bas carbones dans vos projets, conception éco-responsable et accompagnement jusqu’à la livraison.
Avec plus de 60 experts ESG en Europe, nous aidons nos clients à transformer la contrainte du Scope 3 en levier stratégique de valorisation. Notre force : combiner expertise technique, réglementaire et financière pour sécuriser vos projets et renforcer l’attractivité de vos actifs.
Votre stratégie carbone intègre-t-elle pleinement le Scope 3 ?
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