4분기 투자 시장 거래 규모는 3조 원 기록, 리츠 설립 위한 거래가 절반 이상을 차지
2022년 4분기 서울 및 분당권역 오피스 빌딩의 거래 규모는 약 3.0조 원을 기록했으며, 하반기 전체로는 약 6.0조 원으로 전년 동기(6.2조 원) 대비 소폭 감소한 것으로 나타났다. 이번 분기에는 리츠 설립을 위한 특수 목적의 거래와 수익증권 거래가 다수 이루어졌다. 4분기에 클로징 된 딜 중 가장 규모가 큰 거래는 CBD의 랜드마크 중 하나인 종로타워로, KB자산운용이 매물로 내놓은 뒤 SK리츠가 우선매수권을 행사해 매수하면서 자리츠인 토털밸류제1호리츠에 편입되었다. 매각가는 약 6,215억 원으로, 평당 약 3,390만 원에 거래가 이루어졌다. 보험사 소유의 자산 매각 또한 이번 분기에 다수 마무리되었는데, 보험사들이 2023년부터 적용되는 IFRS 17과 신지급여력제도 적용에 대비하기 위해 보유 부동산의 유동화에 집중해 온 결과로 풀이된다. 삼성생명은 에스원빌딩과 삼성생명대치타워를 각각 1,965억 원, 4,811억 원에, 한화손해보험은 한화손해보험 여의도 사옥을 4,560억 원에 매각했으며, 각각 계열사 자산운용사를 통해 리츠 사업을 진행할 예정이다. 트윈트리타워와 판교 GB1타워, GB2타워는 수익증권 거래방식으로 매각이 이루어졌다. 트윈트리타워는 AEW캐피탈에서 이지스밸류플러스리츠로, 판교 GB1타워와 GB2타워는 이든자산운용에서 벤탈그린오크로 매각되었다. 이외에도 CBD에 위치한 삼환빌딩은 2,232억 원에 하나대체투자자산운용에서 케펠자산운용으로 손바뀜이 일어났으며, 케펠자산운용은 향후 증축을 통한 밸류애드 전략을 추진할 것으로 알려졌다.
가파른 금리 인상으로 6년 만에 첫 역성장한 오피스 투자 시장
2022년 오피스 빌딩의 총 거래 규모는 14.4조 원을 기록해 전년 대비 약 6% 감소한 것으로 나타났다. 2016년부터 이어진 오피스 투자 시장의 성장세가 위축된 배경에는 가파른 금리 인상이 있었다. 미국 연방준비제도(Fed)의 급격한 기준금리 인상과 함께, 한국은행 또한 2022년 7번에 걸쳐 기준금리를 인상하면서 2022년 11월 기준 기준금리는 3.25%를 기록했다. 이처럼 금융 시장의 불확실성이 커지고 유동성이 악화되자, 올해 상당수의 매물의 매각 계획이 철회되거나 딜 클로징이 지연되었는데, 대표적으로 IFC 매각이 불발되고 콘코디언, 타워 8 등의 매각이 지연되었다. 2023년 금리 인상 속도는 완화될 것으로 예상되나, 높은 인플레이션과 지정학적 리스크 등으로 고금리 기조는 지속될 것으로 보인다. 이에 따라 캡레이트 상승과 자산 가격의 조정이 이루어지고 거래 규모는 감소할 것으로 전망된다.
