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Hotel Investment in the Iberian Peninsula

Gonçalo Garcia • 10/10/2019

O investimento imobiliário em ativos hoteleiros em Portugal atingiu um volume recorde de €469 milhões no 1º semestre de 2019, um nível inédito no mercado nacional, cujo pico máximo anual havia sido de €275 milhões em 2008. Pela primeira vez, o mercado nacional iguala a dinâmica registada em Espanha, que no mesmo semestre contabiliza €461 milhões.

Esta é uma das conclusões do estudo “Hotel Investment in the Iberian Peninsula: Expansion & Evolution – What’s Next?”, hoje apresentado pela Cushman & Wakefield. O documento analisa em detalhe a atividade de investimento em hotéis no mercado Ibérico, abordando ainda o desempenho e as principais tendências na área do turismo em Portugal e Espanha.

De acordo com Gonçalo Garcia, Head of Hospitality – Portugal da Cushman & Wakefield “A hotelaria é vista cada vez mais como um setor válido de investimento, assumido na forma de propriedade e operação bem como no investimento para rendimento. A Península Ibérica tem observado nos últimos anos uma canalização de investimento significativa, sendo a origem do capital predominantemente estrangeira.”

O estudo realça que o mercado nacional atravessa um momento particularmente forte desde o ano passado, quando registou um aumento de 51% no volume transacionado, atingindo um recorde de 10 anos, no valor de €226 milhões. Tal nível mantém-se, contudo, muito distante da realidade espanhola, onde no mesmo período foram investidos €3,7 mil milhões.

Hotel investment 2018 infographic

Não obstante, e apesar do claro domínio a nível ibérico, Espanha observa agora, ao contrário de Portugal, uma tendência de decréscimo na atividade de investimento em hotéis, registando em 2018 uma queda de 18,7% face ao ano anterior, com novo abrandamento no 1º semestre de 2019. Neste período, as transações de imobiliário hoteleiro no mercado espanhol totalizaram €461 milhões, recuando cerca de 46% em volume face aos €850 milhões transacionados em igual período do ano passado.

Em Portugal, a atividade no 1º semestre deste ano (€469 milhões) aumentou quatro vezes face aos €111 milhões investidos nos primeiros seis meses de 2018, projetando, assim, o mercado nacional para uma dimensão equivalente à do espanhol. Este é um marco especialmente importante, tendo em conta que o peso do mercado português no contexto ibérico nos últimos dez anos não chega a 7%, movimentando apenas €1,2 mil milhões do investimento em hotéis registado na Península Ibérica entre 2009 e 2018, contra os €16,8 mil milhões gerados em Espanha. Valor médio por quarto transacionado em Portugal supera o de Espanha.

O estudo da Cushman & Wakefield sublinha ainda que, apesar de Espanha receber um investimento acumulado muito superior ao de Portugal, é este último que regista quase sempre o preço médio por quarto mais elevado ao longo dos últimos 10 anos. Em 2018, esse valor atingiu os €338 mil em Portugal, ou seja, cerca de 2,5 vezes mais que os €140 mil registados em Espanha. No 1º semestre de 2019, essa diferença acentuou-se: os €355 mil investidos, em média, por quarto transacionado em Portugal comparam com os €114 mil em Espanha, ou seja, três vezes mais. O facto de as transações ocorridas em Portugal serem maioritariamente em produtos de qualidade superior ou luxo, justificam o valor médio de investimento por quarto. Esse valor foi ainda fortemente influenciado pelos €445 mil por quarto registados na transação do portfólio de hotéis entre a MINT e a Invesco, operação que totalizou €313 milhões e inclui duas unidades Tivoli e uma NH.

Hotel investment infographic 2014-2018

O facto de esta operação ser responsável por uma grande fatia do volume transacionado no semestre comprova a tendência que se faz sentir desde o ano passado: a redução do número de operações quer em Portugal (de 14 em 2017 para 6 em 2018) quer em Espanha (de 138 para 116). Tal deve-se à diminuição do stock de propriedades disponíveis para investimento, já que o interesse dos investidores se mantém em alta, com o peso dos players internacionais a aumentar para 77% do total investido na Ibéria em 2018.

Investidores tenderão a diversificar em termos de localizações e segmentos

A estrutura da oferta hoteleira encontra-se em fases de maturidade distintas nos dois países. No caso português, o mercado hoteleiro encontra-se numa fase de desenvolvimento marcada por um número ainda limitado de hotéis com marca internacional, que contabilizam apenas 38% da oferta total, localizando-se sobretudo nas principais cidades e integrando o segmento alto e/ou de luxo.

Consequentemente, os investidores focam-se em localizações e ativos prime, sendo que 73% dos ativos transacionados nos últimos 5 anos se posicionam nos segmentos já referidos e estão localizados em Lisboa, o destino mais popular, e no Porto. Além disso, 59% do volume transacionado envolve unidades independentes, com os investidores frequentemente a adotarem estratégias de valor-acrescentado ou oportunísticas, investindo no reposicionamento ou branding dos ativos adquiridos.

Por outro lado, Espanha é um mercado mais maduro, com um maior stock de hotéis com marca em todas a categorias, e que se encontra em expansão para cidades secundárias e terciárias. Regista-se, por isso, um maior número de transações de ativos fora das localizações urbanas prime e/ou nos segmentos mais baixos. Nos últimos 5 anos, 65,7% do volume transacionado em Espanha foi em cidades secundárias e terciárias e, em termos de categorias dos hotéis, os segmentos alto e de luxo contabilizam apenas 20% do volume.

Atendendo às fases de maturidade de ambos os mercados, à limitação no stock de produto para investir e ao crescente interesse dos investidores pelo mercado ibérico, a Cushman & Wakefield antecipa que os investidores se foquem cada vez mais em ativos fora de Lisboa, Barcelona e Madrid, passíveis de devolver níveis de retorno mais elevados, destacando-se, nesse contexto, o Porto. A diversificação do investimento em termos de segmentos hoteleiros e da própria estruturação dos negócios também são tendências apontadas pelo estudo.

O documento perspetiva ainda um desempenho positivo da ocupação no mercado hoteleiro em Portugal e Espanha, prevendo um volume de 390 milhões de noites compradas até 2021 na Ibéria, apesar das preocupações internacionais advindas do abrandamento da economia global e da instabilidade associada ao Brexit. Neste cenário, o interesse de investidores e operadores internacionais pelo mercado hoteleiro em Espanha e Portugal deverá manter-se em alta, com yields em níveis saudáveis e em linha com as demais classes de ativos, conclui a Cushman & Wakefield.

 

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