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Les Clés du Marché Bureaux IDF T2 2020

Patricia Vevaud • 10/07/2020

Marché des bureaux en Ile-de-France au 2ème trimestre 2020. Dans l'œil du cyclone COVID-19.

Après un 1er trimestre qui avait signé le plus mauvais démarrage de la décennie, le marché des bureaux en Île-de-France affiche aujourd'hui un record historiquement bas en termes de demande placée; il aurait été surprenant qu'il en soit différemment compte tenu de la quasi-interruption de l'activité transactionnelle aux mois d'avril et de mai.

Si juin voit un début de sortie de tunnel avec quelques signes encourageants (180 transactions signées pour un total proche de 91 000 m²), la reprise devrait cependant être très graduelle et sans grand allant d'ici la fin de l'année. Dans ce contexte si particulier, le 2ème trimestre 2020 affiche donc une performance historiquement faible, de l’ordre de 197 500 m², à comparer à 567 400 m² observés en 2019 à la même période, et 560 500 m² en moyenne décennale. Elle porte à 667 500 m² le volume de la demande placée depuis le début de l’année 2020 (- 40% en un an) pour un nombre de signatures (1 067), en recul de 35% en un an. Le repli des commercialisations est uniforme quel que soit le créneau de surfaces considéré. Concernant le segment des grandes surfaces, le ralentissement des transactions est amorti par la comptabilisation du méga deal de TOTAL (126 000 m²) au 1er trimestre 2020. 

Le volume de l’offre immédiate commence à frémir (+5% en un an), passant de 2,7 millions de m² recensés fin 2019 à près de 3 millions de m² mi-2020 et inscrivant des taux de vacance toujours très bas à Paris (2,8% à la fin du 2ème trimestre 2020), proche de 6% à La Défense, à 6,5% en première couronne à 10% dans le croissant ouest, un secteur dans lequel Neuilly-Levallois présente toujours un profil singulier (4,2%). L'alourdissement de l'offre vacante est surtout sensible à Paris (+26%) et dans une moindre mesure à La Défense (+8%) ou encore dans le croissant ouest (+7%). D'ici la fin de l'année, ces grands équilibres pourraient sensiblement évoluer; nous attendons en effet, près d'1,2 million de m² supplémentaires, dont 500 000 m² provenant d'immeubles en cours de construction et restant à commercialiser, et, près de 700 000 m² alimentés par des libérations de surfaces de seconde main. Les regards se portent toujours sur La Défense, qui, avec près de 350 000 m² à venir d'ici six mois, occupe une position centrale dans ce scénario de poussée de l'offre immédiate, ainsi qu’à Paris (326 000 m²). Ailleurs - croissant ouest et première couronne - les volumes projetés sont nettement plus contenus, de l'ordre de 200 000 m². Il faudra donc que la demande placée de bureaux soit beaucoup plus dynamique en seconde partie d’année pour absorber cette offre, sous peine de voir les taux de vacance grimper en flèche.

Les valeurs locatives semblent globalement bien résister à ces conditions de marché difficiles avec des moyennes franciliennes qui progressent de +2% pour les surfaces tertiaires de première main (bureaux neufs ou restructurés) et +8% pour le QCA qui s'installe à 800 €/m²/an, et, de +8% pour celles de seconde main. Ces chiffres portent la marque d'une concentration encore plus marquée qu'à l'accoutumée des prises à bail dans la capitale, entraînant mécaniquement une hausse des loyers. Ceci dit, les valeurs de présentation des surfaces disponibles sur le marché sont restées stables en Île-de-France d'un trimestre à l'autre, à quelques exceptions près. Cette constance semble indiquer une stratégie d'octroi de mesures d'accompagnement plus généreuses pour débloquer certaines négociations, sans attaquer les valeurs faciales. Cette attitude attentiste et prudente des propriétaires pourrait perdurer au 3ème trimestre de l'année, en attendant de pouvoir bien comprendre le nouveau paradigme immobilier des entreprises et leur capacité financière dans un contexte économique pour le moins chahuté.

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