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études & analyses

Investissement résidentiel : Bilan marché 2020 et perspectives 2021

Analyse des grandes tendances du marché de l’Investissement Résidentiel en 2020 marqué par la crise sanitaire du Covid-19 et Perspectives 2021

Détails du rapport

◖Ce qu'il faut retenir du marché résidentiel en France en 2020 et pour 2021◗

  • Un volume d’investissement en résidentiel (classique ou géré) qui dépasse les 5,5 milliards d’euros (+41% en un an) au travers de 223 transactions.
  • Le segment classique (logement libre et intermédiaire) affiche une progression de 92% alors que les résidences gérées (étudiantes, seniors et coliving) reculent de 43%, revenant à un volume proche de 820 millions d’euros après le 1,4 milliard d’euros enregistré en 2010.
  • Les perspectives pour 2021 sont positives compte-tenu de l’appétence des investisseurs pour cette classe d’actifs dont l’activité à l’acquisition a dépassé pour la 1ère fois celle des commerces (4,3 milliards d’euros et les entrepôts logistiques (3,4 milliards d’euros).

2020 : Année record pour le marché de l’investissement résidentiel en France

Le conseil note une accélération des acquisitions d’actifs résidentiels en 2020 avec un niveau record en 2020 de l’ordre de 5,5 milliards d’euros, portée essentiellement par le segment classique (logements libres ou intermédiaires). Le nombre des transactions illustre également cette montée en puissance du segment résidentiel : 223 signatures en 2020 à comparer à 199 un an plus tôt (+12%). Il montre aussi la progression des montants unitaires moyens, en hausse sensible d’une année sur l’autre grâce à la signature de plusieurs portefeuilles : CDC auprès des promoteurs NEXITY, ALTAREA COGEDIM, CAPELLI, REALITES PROMOTION ou encore WOODEUM, mais aussi IN’LI auprès d’EIFFAGE-COFFIM. Les VEFA (Ventes en Etat Futur d’Achèvement) ont donc été au cœur de l’activité du marché de l’investissement résidentiel en 2020, concentrant près de 70% du volume total engagé. 

Typologie d'actifs : des performances portées par le "Classique"

  • Classique : Le plan de soutien exceptionnel décidé par CDC HABITAT- AMPERE GESTION a fortement dynamisé le segment résidentiel classique avec plus de 3 milliards d’euros investis en 2020 dans des opérations en cours de développement. Elles abondent ainsi un volume total de l’ordre de 4,7 milliards d’euros répartis sur plus de 180 transactions, soit quasiment un doublement des volumes d’une année sur l’autre.
  • Résidences Etudiants : Après une année 2019 exceptionnelle dans ses volumes (acquisition du portefeuille KLEY par AXA REIM), le volume des investissements revient à un niveau plus usuel avec 232 millions d’euros engagés en 2020. L’essentiel des acquisitions se concentre sur le segment des opérations entre 10 et 20 millions d’euros. 
  • Résidences Seniors : Le volume d’investissement se stabilise autour de 550 millions d’euros en 2020 (à comparer à 523 millions d’euros recensés en 2019). Là encore, les VEFA règnent en maître avec une part de marché de 77%, démontrant l’émergence d’une nouvelle offre résidentielle à destination des seniors, qui se démarque des maisons de retraite et autres EHPAD.
  • Coliving : Ce segment de marché encore naissant consolide ses volumes autour d’une poignée d’opérations (4 en 2020) ciblant le cœur des principales agglomérations. Il devrait se développer de façon significative en 2021 compte-tenu de l’appétence des investisseurs pour cette nouvelle classe d’actifs et du pipeline d’ouverture des opérateurs. 

Investisseurs : le panel s'élargit

Le panel des investisseurs actifs à l’acquisition sur le segment résidentiel ne cesse de s’élargir : à côté des acteurs traditionnels de ce segment (compagnies d’assurances, SCPI-OPCI essentiellement), les fonds d’investissement montent en puissance et affichent des velléités d’augmenter leur exposition à cette classe d’actifs résiliente et moins sujette à la disruption des usages liée à la crise sanitaire du Covid-19. Cet élargissement trouve son expression dans la diversité des actifs résidentiels, candidats à l’investissement immobilier avec une appétence particulière pour le résidentiel géré qui permet de développer une stratégie long terme pour accompagner le développement des opérateurs du secteur. 

On trouve donc quelques poids lourds du secteur au 1er rang duquel CDC HABITAT AMPERE GESTION, spécialiste du secteur mais aussi IN’LI. Ils entrent en concurrence directe avec des investisseurs plus généralistes comme PRIMONIAL, SWISS LIFE, AEW EUROPE ou encore LA FRANÇAISE, tous gestionnaires de SCPI / OPCI ou agissant pour des fonds de pensions, ou encore des fonds d’investissement tant français qu’étrangers qui comptent bien augmenter rapidement leur activité sur ce segment.

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